ЖК «Огни Колпино»: разные застройщики, разные риски

В поселке Тельмана рядом с Колпино в настоящий момент всего два комплекса, где можно приобрести квартиру от застройщика. Выбирать не приходится, но и рисковать нежелательно. Novostroy.su проверяет один из проектов.

Застройщиками жилого комплекса «Огни Колпино» являются две компании.

Корпус №1 — застройщик ООО «КВАРТАЛ 17 А», существующее с 28.05.2004 года (ИНН 4716020904). Учредителями ООО «КВАРТАЛ 17 А» являются частные лица: Флегантов А. С. с долей в 25% уставного капитала; Ахмадиева Р. Г. с долей в 37,5% уставного капитала; Кондратьев Д. Р. с долей в 37,5% уставного капитала. Генеральным директором застройщика является Кондратьев Д. Р. Уставный капитал ООО «КВАРТАЛ 17 А» составляет 10 000 руб. До начала строительства ЖК «Огни Колпино» застройщик ООО «КВАРТАЛ 17 А» принимал участие в возведении 4-х многоквартирных жилых домов.

Корпус №4 — застройщик ООО «Стaтус», учрежденное сравнительно недавно - 17.09.2010 года (ИНН 7817320716). Учредителем является частное лицо Кондратьева Е. А. с долей в 100% уставного капитала. Генеральный директор - Устюгов А. П. Уставный капитал застройщика составляет 50 000 руб. До реализации ЖК «Огни Колпино» у ООО «Стaтус» не было опыта строительства многоквартирных жилых домов.

В базе данных ЕГРЮЛ Федеральной налоговой службы есть данные об обременении на долю учредителя Кондратьевой Е. А. в уставном капитале застройщика в виде залога до 28 ноября 2021 года включительно. Залогодержатель - ПАО Банк ВТБ. Дата внесения этой информации - 05.04.2017 года.

Можно предположить, что эти застройщики - аффилированны друг к другу компании. В одной учредителем и директором является человек с фамилией Кондратьев, в другой учредитель - Кондратьева. Кроме того, как мы увидим ниже, строительство обоих корпусов №1 и №4 ведется на земельных участках, принадлежащих только лишь одной из этих фирм - ООО «Стaтус». Второй застройщик, ООО «КВАРТАЛ 17 А», использует для строительства участок на основании договора аренды, заключенного с собственником участка ООО «Стaтус». Кроме того, техническим заказчиком у застройщика ООО «Стaтус» является ООО «КВАРТАЛ 17 А».

В настоящий момент (на август 2017 года) не существует официального сайта ЖК «Огни Колпино». Вся информация сосредоточена на официальных сайтах двух застройщиков: ООО «КВАРТАЛ 17 А» и ООО «Стaтус», а также на сайте Агентства недвижимости «Домострой» - официального партнера обоих застройщиков по реализации недвижимости в строящемся ЖК «Огни Колпино».

Рассмотрим строящиеся в настоящий момент два корпуса: №1 и №4.

Скорость строительства

Сначала взглянем на корпус №1 ЖК. На официальном сайте застройщика «КВАРТАЛ 17 А» опубликован фотоотчет хода строительства, датированный 16 июня 2017 года. Однако на сайте агентства недвижимости «Домострой»представлены фотографии хода строительства, датированные 28 июля 2017 года.

Согласно опубликованной информации, к этому моменту завершены монолитные работы по каркасу жилого дома. Работы по кирпичной кладке стен фасада выполнены в объеме от 60 до 90% в зависимости от секции этого корпуса. ИТП смонтированы в полном объеме, завершена работа по разводке системы отопления и горячего водоснабжения по подвальной части. Ведется монтаж ливневой канализации, системы горячего и холодного водоснабжения, системы отопления. Монтаж окон проводится в секциях А, Б, В, Г. Утепление подвала со стороны жилой части завершено. Полностью выполнены работы по монтажу лестничных маршей и вент. блоков, лифтовые шахты смонтированы на 97%.

Объем выполненных работ от общего объема строительства можно оценить не более, чем в 50-55%.

Первые фотографии работ на сайте «Домостроя» датированы 6 ноября 2015 года. На этих кадрах видно, что ведутся работы по устройству фундаментной плиты жилого дома. С учетом того, что к этому моменту были выполнены котлованные работы и связан армокаркас фундаментной плиты, можно предположить, что строительные работы начались ранее ноября 2015 года, возможно, в конце 3-го квартала 2015 года.

Таким образом, с начала строительства (ориентировочно в конце 3 квартала 2015 года) по 3 квартал 2017 года (время составления этого отчета) прошло не менее 22 месяцев, и при этом освоено не более 50-55% объема. Значит при сохранении существующих темпов окончание строительства возможно не ранее, чем к началу 2019 года, а сдача объекта в эксплуатацию, соответственно, - не ранее середины 2019 года.

Срок ввода в эксплуатацию, заявленный в проектной декларации, в 4-м квартале 2017 года, видится не выполнимой задачей.

Теперь посмотрим, какие строительные работы ведутся в корпусе №4 ЖК «Огни Колпино». На официальном сайте застройщика ООО «Стaтус» представлен фотоотчет хода строительства, датированный 20 июня 2017 года. Однако на сайте агентства недвижимости «Домострой» - продавца недвижимости в ЖК - представлены фотографии хода строительства от 31 июля 2017 года.

Согласно этим фотографиям и текстовому описанию, к этому моменту закончены котлованные работы и полостью закончены работы по устройству свайного поля. Подбетонка и ростверк выполнены полностью. В процессе - работы по монтажу блоков ФБС и монолитному поясу и обратная засыпка пазухов, выполнено 48%. Прифундаментный дренаж выполнен на 60%. Объем выполненных работ - не более 3-4%.

Первые фотографии, размещенные на сайте ООО «Стaтус», датированы 6 апреля 2017 года: видны работы по забитию пробных свай фундамента. Таким образом, за прошедшие с начала строительства 4 месяца (ко времени написания этой статьи), освоен незначительный объем работ. Однако срок окончания строительства и сдачи корпуса №4 в эксплуатацию определен 4-м кварталом 2018 года, то есть до него 16 месяцев. Существующие темпы строительства нельзя назвать удовлетворительными. Сохранение подобной скорости не позволит окончить строительство в срок, обозначенный в проектной декларации.

Проверим темпы продаж

В чем причина таких задержек? Возможны ли у застройщиков проблемы с финансированием строительства? Посмотрим, как обстоят дела с продажей квартир.

Информацию о квартирах в продаже можно найти на официальном сайте агентства недвижимости «Домострой» и на сайте генерального подрядчика строительства ООО «Мегастрой». Однако эти данные часто упрекают в неточности. Воспользуемся другим источником информации — сайтом Росреестра.

Корпус №1

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только договоры, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров), по состоянию на 10.08.2017 года, в здании на земельном участке с кадастровым номером 47:26:0201001:11639 (то есть в корпусе №1) было заключено 184 ДДУ. Первый договор был заключен 11.02.2015 года, последний - 07.08.2017 года.

Корпус №4

Согласно справочной информации на сайте Росреестра по состоянию на 10.08.2017 года, в здании, строящемся на земельном участке с кадастровым номером 47:26:0201001:11738 заключено 4 договора долевого участия. Также есть запись об ограничении, налагаемом на земельный участок с кадастровым номером 47:26:0201001:11738, в виде информации о документе № 47:26:0201001:11738-47/029/2017-1 от 26.04.2017 (Ипотека).

Совмещая эти данные и информацию о залоге доли учредителя в пользу ПАО Банк ВТБ, в уставном капитале застройщика, внесенную в базу данных ЮГРЮЛ Федеральной налоговой службой 05.04.2017 года, можно сделать вывод, что в этот период времени застройщиком был получил кредит от указанного банка для финансирования строительства корпуса №4 ЖК «Огни Колпино». Если застройщик получил кредит на начальном этапе, то он в меньшей степени будет зависеть от заключения договоров долевого участия и денег дольщиков. В изменениях проектной декларации за 2-й квартал 2017 года, застройщик обязан будет отразить заемное финансирование, и в этом случае можно будет посмотреть, какая часть из общей суммы сметной стоимости корпуса №4 в размере 431 млн. руб. обеспечивается заемным финансированием.

Наличие кредита полезно для дольщиков по двум причинам. Во-первых, в условиях снижения покупательной способности населения и падения спроса на квартиры в новостройках, источник дополнительных денежных средств будет сглаживать возможные недостаточные темпы продаж, и в случае временных провалов продаж, поможет не выбиться из заявленного графика строительства.

Во-вторых, банк, предоставивший заемное финансирование, - это дополнительная гарантия для дольщиков. Банк будет отслеживать и контролировать целевое использование застройщиком денежных средств, полученных от заключения договоров долевого участия для финансирования именно корпуса №4, так как банк, предоставивший кредит, заинтересован в окончании строительства и возврате выданного им кредита.

Таким образом, увидеть, насколько успешно застройщиком решена проблема финансирования строительства корпуса №4, можно будет из изменений проектной декларации во второй половине 2017 года.

Судя по отчетности застройщика, при финансировании строительства корпуса №1, он ориентируется только на денежные средства дольщиков. За два года и пять месяцев в корпусе №1 было заключено только 184 договора с ипотечным финансированием. Между тем, существуют и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком. Кроме того, часть договоров дольщики, как правило, в процессе строительства заключают по переуступке с подрядными организациями на строительстве этого ЖК, к которым эти квартиры попадают в качестве расчета со стороны застройщика за выполненную ими работу. Согласно обсуждению на различных форумах, в ЖК «Огни Колпино» такие квартиры продает генеральный подрядчик строительства ООО «Мегастрой».

Все эти договоры не находят отражение в справочной информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров) по строящимся домам не полная.

Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 184 договора, а больше.

С учетом того, что квартир всего 615 шт. и по ипотеке деньги поступают застройщику сразу и в полном объеме, компанией гарантированно получено около 30% всех денежных средств от продажи квартир в корпусе №1 (184/615). Аналогичная ситуация (поступление оплаты целиком) — и при расчете застройщиком квартирами с генподрядной организацией: когда квартиры в момент передачи по акту погашают задолженность застройщика перед генподрядчиком за выполненные работы. Но необходимо понимать, что по договорам, заключенным напрямую с застройщиком, оплата разнесена по срокам и, как правило, привязана к графику строительства. Это означает, что если даже квартир продано в два раза больше 30%, то денежных средств по ним поступило не 60%, а меньше.

Такие темпы продажи квартир должны были бы обеспечить застройщика достаточным финансированием и способствовать тому, чтобы строительство шло по заявленному графику. Денег за 2,5 года застройщик получил достаточно.

Однако несмотря на хорошие темпы продаж, выполненный объем строительства не превышает 50-55% от общего объема.

Кроме того, объем выполненных по факту строительных работ позволяет сделать еще одно заключение. Не все денежные средства дольщиков были использованы на строительстве корпуса №1, так как выполненный объем строительства меньше того, что мог бы быть выполнен застройщиком на полученные от дольщиков по факту денежные средства. Особенно имея в виду, что продажная цена «квадрата» площади квартир и сметная стоимость «квадрата» площади квартир не одинаковы. Они отличаются на заложенную застройщиком норму прибыли. Условно: если у застройщика норма прибыли 25%, то на проданный 1 квадратный метр он может построить 1,25 кв. м жилья. С учетом этого обстоятельства очевидно, что на полученные от продажи деньги застройщик мог построить гораздо больше, чем построено в настоящий момент.

Считаем деньги

За счет чего застройщики планирует построить два объекта сметной стоимостью 3 млрд. руб. и 0,43 млрд. руб., соответственно? Располагают ли они собственными средствами? Рассмотрим последние данные финансовой отчетности этих компаний, которые они сдали в органы Росстата.

Финансовые показатели застройщика ООО «Квартал 17А» на 01.01.2016 года (в тыс. руб.):

Из этих цифр видно, что застройщик ООО «КВАРТАЛ 17 А» убыточен. Но размер убытка не значителен. Однако важным обстоятельством является другой факт. Объем незавершенного строительства (строка «Прочие внеоборотные активы») в целом соответствует кредиторской задолженности, в которой отражена задолженность застройщика не только перед поставщиками материалов, работ и услуг, но и задолженность перед дольщиками на сумму внесенных ими денежных средств. Эти показатели примерно равны. Эти данные свидетельствуют о том, что на 01.01.2016 года застройщиком денежные средства, полученные от дольщиков, в общем использовались целевым образом на строительство.

Интересна цифра более чем в 0,5 млрд. руб. оценочных обязательств, к которым относятся, в частности, обязательства по выданным гарантиям, поручительствам и прочим обеспечениям в пользу третьих лиц, обязательствам по не законченным на отчетную дату судебным разбирательствам, обязательства по заведомо убыточным договорам, обязательства в связи с реструктуризацией предприятия. Не известно, что именно из перечисленного списка имело место у застройщика. Но очевидно одно: оценочное обязательство должно обязательно наступить до окончания отчетного периода и выполнения этого обязательства невозможно избежать. Иначе говоря, в обязательном порядке, в течение некоторого времени 2016 года застройщик был обязан выделить деньги в размере 0,5 млрд. руб. из денежных средств, полученных от покупателей, для погашения этого обязательства.

При сметной стоимости корпуса №1 три миллиарда рублей 0,5 млрд. - это весьма значительная сумма. Вычленение ее из денег, предназначенных на финансирование строительства, не могло не сказаться на результате. Возможно, именно это выполненное обязательство привело к возникновению разницы между полученными от дольщиков денежными средствами и денежными средствами, которые были направлены на финансирование строительства, что мы разобрали выше.

Финансовые показатели застройщика ООО «Стaтус» на 01.01.2016 года (в тыс. руб.):

В целом, финансовые показатели обоих застройщиков близки по структуре. Основные средства, к которым также относятся незавершенное строительство, соответствуют размеру кредиторской задолженности, то есть полученные средства использовались целевым образом.

Застройщик осуществил финансовые вложения в размере 183 млн. руб. К финансовым вложениям относятся, в том числе, вклады в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы. Застройщик отразил небольшие убытки, однако в масштабах его хозяйственной деятельности их размер не значительный.

Также представляют интерес цифры финансового результата «КВАРТАЛ 17 А», которые были им отражены в опубликованной проектной декларации.

Здесь несомненно интересна цифра кредиторской задолженности. В составе долга в размере 1,9 млрд. руб., разумеется, есть и задолженность застройщика перед хозяйственными контрагентами, но в первую очередь эта цифра отражает долг застройщика перед дольщиками за внесенные теми денежные средства.

Если иметь в виду, что сумма в размере 1,9 млрд. руб. долга, в том числе и перед дольщиками, отражает ситуацию по итогам 1 квартала 2017 года, то наши приблизительные расчеты, что к концу июня 2017 года застройщиком было получено около 60% денежных средств для строительства сметной стоимостью около 3 млрд. руб., подтверждается.

Суды и долги застройщиков

Застройщик ООО «КВАРТАЛ 17 А» работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству корпуса №1 ЖК, в 2017 году не отмечено.

Какие-либо значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует застройщик ООО «Стaтус», отсутствуют. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству корпуса №4 ЖК в 2017 годах не отмечено.

Однако существуют значимые решения судов, в которых принимал участие «КВАРТАЛ 17 А», вступившие в законную силу:

Рeшение от 14 июля 2016 года (дело № А56-19470/2016). Взыскать с ООО «КВАРТАЛ 17 А» в пользу ООО «Гарант-А» 2 126 000 руб. задолженности по расчетам за выполненные работы по разработке проектной документации ЖК «Огни Колпино».

Рeшение от 30 ноября 2016 года (дело № А56-44634/2016). Взыскать с ООО «КВАРТАЛ 17 А» в пользу государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт- Петербурга» 2 081 454 руб. 79 коп., в том числе: 1 915 687 руб. 44 коп. долга и 165 767 руб. 35 коп. пеней задолженности за поставленную тепловую энергию во время пусконаладочных работ.

Рeшение от 07 сентября 2016 года (дело №А56-44670/2016). Взыскать с ООО «КВАРТАЛ 17 А» в пользу государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт- Петербурга» 3 302 009 руб. 43 коп., в том числе: 3 140 441 руб. 93 коп. долга и 161 567 руб. 50 коп. пеней задолженности за поставленную тепловую энергию во время пусконаладочных работ.

Рeшение от 18 апреля 2017 года (дело №А56-75349/2016). Взыскать с ООО «КВАРТАЛ 17 А» в пользу закрытого акционерного общества «Лентеплоснаб» 1.712.508 руб. 67 коп. долга и 298.282 руб. 52 коп. неустойки за поставленную тепловую энергию.

Кроме того, в настоящий момент в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассматриваются исковые заявления от ЗАО «Лентеплоснаб» и ООО «РКС-Энерго» о погашении задолженности за поставленную тепловую и электроэнергию на общую сумму около 11,6 млн. руб.

Таким образом общая сумма задолженности за поставленные энергоресурсы, признанная судом, и сумма, по которой происходят судебные разбирательства, составляет более 21,1 млн. руб.

Не оплата энергоснабжающим компаниям, то есть компаниям, представители которых будут участвовать в приемке построенных застройщиком домов по своим разделам, говорит о том, что действительно у застройщика ООО «Квартал 17А» есть проблемы с финансированием. Обычно застройщики стараются не портить отношения с энергоснабжающими монополистами и не доводить дело до суда, памятуя о том, что им же придется сдавать построенный объект.

Подводим итоги

Застройщиками ЖК «Огни Колпино» являются две компании, у которых разные возможности ведения строительства. Экономика корпуса №4 (от ООО «Стaтус») положительная. Строительство началось, а денежных средств от участников долевого строительства почти не поступало. Кроме того, для финансирования строительства этого корпуса, похоже, привлечен кредит от ПАО Банк ВТБ, который в этом случае не только профинансировал строительство, но и обеспечит контроль за целевым использованием денежных средств дольщиков.

Мы можем рекомендовать покупку квартир в этом корпусе, потому что рисков не обнаружили.

По ООО «КВАРТАЛ 17 А» и корпусу №1 ситуация иная. Застройщиком привлечено значительно больше денег дольщиков, чем было освоено на стройке; частично финансы использованы не на строительстве корпуса №1. Можно предположить, что так как основная часть денег уже получена, продажа оставшихся квартир уже не сможет обеспечить быстрого поступления финансов, которые бы способствовали хорошим темпам строительства. Денег, которые может получить застройщик от продажи оставшихся квартир, немного, поэтому и темпы строительства вряд ли будут высокими.

Необходимо подчеркнуть, что если даже денежных средств от продажи поступило значительно больше 50% (возможно, около 60%), то оставшихся денег от продажи должно хватить для окончания строительства, несмотря на то, что необходимо еще освоить около 45-50% строительного объема. Это возможно за счет «маржи» застройщика. Как пример, в тексте приводились простейшие расчеты: если, допустим, норма прибыли застройщика 25%, то при получении 40% денежных средств от продажи квартир можно освоить 50% строительного объема. При этом строительство будет вестись медленно, по мере поступления средств. Однако любые дополнительные существенные расходы могут вывести это строительство в отрицательную зону и увеличить риски его окончания.

Существенным плюсом является то, что строящиеся корпуса №1 и №4 - это только часть корпусов ЖК «Огни Колпино». Если до окончания строительства корпуса №1 начнется строительство новых корпусов, то денежные средства от продажи квартир в новых корпусах можно направить на финансирование окончания строительства корпуса №1. Это обстоятельство дает основание дать осторожную рекомендацию относительно покупки квартиры и в корпусе №1. При этом необходимо иметь в виду, что окончание строительства этого корпуса и сдача его в эксплуатацию будет задержана по времени.

Новости по теме

05.05.2022

В Колпино появится новая очередь по проекту реновации

01.03.2022

Эксперт рассказал, что будет с ипотечным рынком в России

03.02.2022

На улице Севастьянова в Колпино построят «некоммерческую организацию»

17.01.2022

В Петербурге резко подскочили цены на вторичное жилье

17.12.2021

В Колпино ввели в эксплуатацию три 10-этажных дома по программе реновации

04.10.2021

Цены на новостройки в Петербурге пошли вниз