Программа реновации хрущевок: рано ставить крест

В каких кварталах Петербурга забуксовала программа сноса хрущевок и где строительство стартует в наступившем году, рассказал БН генеральный директор компании «СПб Реновация» Игорь Евтушевский.

– Игорь Викторович, недавно в СМИ прошла информация о возможном отказе «СПб Реновации» от девяти кварталов в рамках реализации программы развития застроенных территорий в Петербурге. Затем пресс-служба вашей компании и чиновники эти сведения опровергли. О каких конкретно территориях идет речь и что с ними не так?

– В любом регионе страны, где реновация проводится, набор проблем один и тот же. В первую очередь, чтобы начать реновацию, необходимо стартовое пятно для создания жилищного фонда, в который переедут жители. Так запустится волна переселения, и станет возможной реализация последующих очередей. В некоторых кварталах объема строительства, возможного на стартовом пятне, для реализации первого переселения недостаточно. В некоторых – есть площади под строительство дома, но нет свободных метров для размещения необходимых объектов социальной инфраструктуры. Ведь мы строим в основном в советских кварталах, а во время их формирования градостроительные нормы проектирования были иными: к школе не обязательно примыкала спортивная площадка, паркингов до 1991 года вообще не было. А по нынешним нормам без соблюдения этих требований в квартал не войдешь, но ведь и школу в воздухе не построишь.

Такие вопросы возникли у нас в девяти «сложных» кварталах. Это Щемиловка в Невском районе, в Калининском – территории кварталов Тихорецкий 55 и Гражданский17-17А, в Кировском – кварталы Ульянка 6, Дачное 5 и Автово 7-8-9. Еще три расположены в Московском районе – это кварталы 7-10 ЗВЖД (западнее Варшавской железной дороги), 9 ЗВЖД, 13-14-16 ЗВЖД.

На двух последних заседаниях городской Комиссии развития застроенных территорий были выявлены сложности по этим объектам, и совместно с городом мы наметили пути решения проблем. Они индивидуальны для каждого квартала.

– И какими будут варианты решения?

– Решение – только в компромиссе. Готовых универсальных рецептов у нас нет. По каждой из девяти территорий нужно работать отдельно. Садиться за стол переговоров и находить решения, которые устроят все стороны: и город, и инвестора, и жителей. Где-то можно найти выход за счет зеленой зоны с ее последующей компенсацией. Закон это позволяет. Да, я прекрасно понимаю позицию горожан, которые бьются за зелень. В петербургских дворах ее меньше, чем, например, в московских. Но в некоторых проектах застройка ЗНОП с последующей компенсацией, то есть, по сути, простое перемещение зеленой зоны, – единственный выход. По такой схеме нам удалось решить вопрос в квартале 18 ВВЖД Фрунзенского района. Сейчас заканчиваем подготовительный этап, все стороны согласны и готовы к реновации.

Где-то свои требования стоит пересмотреть и городу. Так, меня удивляет, например, позиция КГИОП в отношении квартала Сосновая Поляна 1-5 в Красносельском районе. Я понимаю битвы градозащитников за Апраксин двор, который теперь находится в том состоянии, в каком он есть. Но когда чиновники готовы отстаивать до последнего трехэтажные разваливающиеся на глазах здания в спальных районах – остается только развести руками. Это же не охраняемый ЮНЕСКО центр города. Ограничения КГИОП по высотности новой застройки в три этажа делают для нас проект развития этой территории просто золотым. Все догадываются, какая колоссальная разница будет в цене за квадрат, если тянуть сети и строить фундамент для трехэтажного или для двадцатиэтажного здания. Расходы отчасти лягут и на плечи граждан. Встает вопрос – как они отнесутся к таким затратам, если изначально программа позиционировалась как возможность переехать в современное и доступное по стоимости жилье?

Но мы от квартала не отказываемся. В каких-то вещах на уступки надо идти и нашей компании. И я уверен, что тот или иной вариант решения возникших проблем мы найдем. Подчеркну: в работе у нас сейчас все кварталы, мы параллельно занимаемся всеми территориями в рамках городской программы.

– Как на дальнейшие темпы работ может повлиять непростая экономическая ситуация? Не секрет, что реализация программы уже отстает от намеченного графика примерно на год.

– Планы на 2015-й утверждены, и пересматривать их мы не собираемся. Наоборот, сейчас наращиваем темпы. Компания выросла численно, чтобы эффективно управлять проектами изнутри. Ранее для этих целей мы привлекали подрядчиков.

Другое дело, что происходит с рынком. Очевидно: ипотечные ставки задают вектор развития рынка недвижимости. Сейчас они доросли до 18,8-23%. А население воспринимает их на уровне до 14%. Это означает, что рынок жилья будет стагнировать и сжиматься. Но мы возводим наши объекты на привлекательных и уже освоенных городских территориях, поэтому чувствуем себя пока вполне уверенно. Главное, чтобы из-за каких-то дополнительных градостроительных ограничений для нас резко не выросла себестоимость строительства.

Отставание в год, если срок реализации программы весьма значителен, я считаю статистической погрешностью. И дело не только в нас. Проекты планировки территорий были согласованы в 2012 году, но изменения в Генплан и ПЗЗ так и не приняты. Без них мы не можем приступить к трем территориям, поэтому просто сидим и ждем. Например, у нас все готово для начала строительства в поселке Песочный Курортного района. Люди там ждут реновации, а мы ничего не может сделать без утверждения корректировок. Но как только изменения будут приняты, сразу приступим к работе.

– В каких кварталах планируется приступить к возведению домов в 2015 году?

– Следующий год должен стать переломным для нас с точки зрения больших объемов выводимого в строительство жилья, это около 400 тыс. кв. м. В первом полугодии начнем строительство в Славянке, до конца года запустим квартал 18 ВВЖД, Гражданский 1-1а, Лиговский и еще ряд проектов. Также планируем сдать первые очереди ЖК в Сосновой Поляне и в Колпино 10, и запустить вторые очереди проектов.

– Какова судьба проекта ЖК «Большой Московский»? Ранее сообщалось, что из-за протестов местных жителей строительство может быть отложено на год.

– Да, это так. Мы не планируем приступать к нему в 2015-м. Все суды по этому проекту нами выиграны, но начинать строительство там, где жители высказались категорически против, – весьма неразумно. Так что пока мы взяли паузу и будем пытаться договориться с жителями. Хотя вся проектная документация у нас имеется, разрешения на строительство также есть.

– А что с кварталом 43 Полюстрово Калининского района, где камнем преткновения стали скверы на Кондратьевском проспекте, 89, Бестужевской улице, 22, Замшиной, 66?

– Пока развитие этой территории – тоже достаточно отдаленная перспектива. Приходиться констатировать, что это единственный квартал, который полностью «завис в воздухе». С точки зрения нерешенных вопросов и временного коридора реализации – он самый непонятный для нас. Экспертиза пройдена, проект готов. Более того, имеется решение городской комиссии по развитию застроенных территорий о целесообразности корректировки перечня зеленых насаждений. Но муниципальные власти наотрез отказываются прислушиваться к ее мнению.

– «СПб Реновация» занимается вопросами расселения и предоставления жилья собственникам расселяемых домов. А как решаются проблемы тех, кто снимает жилые помещения у города на условиях социального найма?

– Согласно договору развития застроенных территорий мы передаем городу квартиры в наших готовых объектах для переселения нанимателей. Город оформляет жилые помещения в собственность, а затем предоставляет их жителям. Этот вопрос в ведении Жилищного комитета и Комитета по управлению городским имуществом.

Так, в ЖК «Сандей» в Сосновой Поляне всего в рамках первой очереди проекта для нужд переселенцев планируется предоставить 246 квартир, из них 179 мы передаем собственникам и 67 городу – для нанимателей.

С владельцами жилья у нас пока никаких сложностей не возникает. Как вариант решения проблемы для тех, кто не хочет ждать, мы готовы приобрести квартиру на вторичном рынке в том же районе. Таких граждан около 15-20%. В основном все предпочитают переехать в новое жилье.

– Часто в домах, идущих под снос в рамках программы, располагаются коммерческие объекты – офисы, магазины и т. д. Что ждет их владельцев?

– Мы приобретаем для них площади на вторичном рынке. Так что обиженным никто не останется – если собственники готовы будут соглашаться на разумные условия.

– Первый снос пятиэтажек пройдет в начале 2015 года, как это ранее планировалось? В частности, четыре дома в Сосновой Поляне на 2-й Комсомольской улице, 35/1, 37/1, 39, 41?

– Да. Но сначала, в марте, мы снесем первые хрущевки в квартале 10 Колпино на улице Губина. В Сосновой Поляне сносы будут чуть позже.

В заключение разговора еще раз подчеркну: на программе развития застроенных территорий Петербурга не надо торопиться ставить крест. В Москве ее реализовали в течение 18 лет, в Рязани – за десять. В Петербурге все только начинается, так что будем двигаться вперед и предлагать городу новые схемы взаимодействия.