Новый закон о долевке: ни застройщикам, ни дольщикам

Если кризисные явления в экономике усугубятся, то новые проблемные новостройки не заставят себя долго ждать. А подготовленные Минстроем РФ поправки в 214-ФЗ не смогут защитить интересы участников долевого строительства.

Экспертный комитет Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО обсудил поправки в 214-ФЗ, подготовленные Министерством строительства РФ. Выводы экспертов вряд ли можно назвать утешительными: законопроект сырой и не только не обеспечит защиту интересов участников долевого строительства, но и обернется серьезными проблемами для застройщиков.

ПО ЗАКОНАМ КРИЗИСА
О том, что в кризисных условиях риск появления новых проблемных долгостроев существенно возрастает, напомнил заместитель полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Андрей Травников. «В 2008-2009 годах мы уже столкнулись с подобной ситуацией, когда у нас значительно выросло количество обманутых дольщиков. Но затем 214-ФЗ сумел исправить ситуацию. Это означает, что меры, утверждаемые на законодательном уровне, все-таки работают. Теперь мы в условиях нового кризиса должны быть готовы к его вызовам, то есть должны заново взяться за разумные поправки к законодательству», – подчеркнул он.

Как сообщила начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Светлана Пчелкина, по уточненным данным, на 1 декабря этого года в Петербурге насчитывается 24 проблемных объекта, к их возведению привлечены средства 11 533 горожан. Месяц назад таких объектов было 22. Чиновник не исключает, что число проблемных новостроек в городе может еще увеличиться, в том числе за счет объектов застройщиков, работающих по действующему 214-ФЗ. За примерами ходить далеко не надо: у всех на слуху история с компанией «СУ-155», ГК «Город».

При этом Светлана Пчелкина подчеркнула, что исключить появление новых обманутых дольщиков со 100-процентной гарантией можно лишь за счет запрета на привлечение средств граждан. Отметим, что идея полностью запретить долевку уже активно обсуждалась на федеральном уровне, но от нее было решено отказаться. После этого Минстрой РФ решил заняться совершенствованием 214-ФЗ и представил свои предложения в ноябре этого года.

В ОЖИДАНИИ КОЛЛАПСА
Как отметил член Регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павел Созинов, в итоговой версии документа не содержится рецептов по решению уже назревших проблем строительной отрасли.

Например, сейчас наибольшую критику у профессионального сообщества вызывает система страхования застройщиков с учетом новых требований ЦБ. Напомним: после их введения на строительном рынке остались лишь четыре страховщика, которые с ходу подняли стоимость услуг и ужесточили требования к застройщикам. Многие девелоперы заключить договоры страхования ответственности пока не могут. Но даже тех застройщиков, кто успел застраховаться, в скором времени ждут серьезные проблемы.

Так, по словам генерального директора СРО «НП “Объединение строителей Санкт-Петербурга”» Алексея Белоусова, с 2016 года ЦБ РФ может начать отзыв лицензий у страховщиков. «Если такое случится, то строительную отрасль ждет коллапс. Страховщиков и так очень мало, а после потери лицензии им запретят работать с девелоперами», – подчеркнул он.

В качестве варианта сейчас для девелоперов предусмотрена возможность застраховать свою ответственность в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС). Однако в этой организации установлен лимит по членству – не более 500 компаний (сейчас там уже более 300), а обязательств набрано на 400 млрд руб.

Поэтому Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) уже не раз предлагало разрешить застройщикам создавать региональные ОВС. «В большинстве субъектов РФ профессиональное сообщество хорошо знает истинное положение дел у строительных компаний. Региональные ОВС вряд ли включали бы те организации, у которых действительно имеются проблемы. Такая инициатива стала бы выходом в сложившейся ситуации», – отметил Павел Созинов.

По его словам, предполагается, что региональные ОВС будут достраивать проблемные объекты, а не раздавать деньги. «Это существенная разница. Людям нужны квартиры, а не деньги, иначе бы они их просто положили на депозит и ждали проценты, а не связывались бы с долевыми рисками», – пояснил Павел Созинов.

ПО НЕВЫГОДНОЙ СХЕМЕ
В качестве альтернативы страхованию в законопроекте Минстроя сейчас предусмотрены так называемые эскроу-счета для аккумуляции средств будущих владельцев жилья. Эти средства должны храниться на счетах банков вплоть до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. А возведение объекта застройщиком осуществляется за счет банковского кредита, который выдается по льготной ставке (на данный момент речь идет о 10-15% по сравнению с 18-20%, предлагаемыми на рынке). Главным преимуществом данной схемы, как заверяли разработчики пакета поправок в ФЗ-214, является сохранность средств граждан.

Однако, как пояснил эксперт аппарата полпреда Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Юрий Курикалов, схема с эскроу-счетами хороша только в теории, а на практике – невыгодна ни застройщикам, ни дольщикам. «Все знают, что в среднем объект возводится за три-четыре года. Во-первых, все это время застройщик деньгами пользоваться не сможет. А во-вторых, когда он получит доступ – часть средств будет съедена инфляцией. Естественно, в таком случае девелопер постарается заложить свои расходы в стоимость квадратного метра», – подчеркнул он.

Примечательно, что еще до того, как Минстрой РФ начал готовить поправки в 214-ФЗ, в Петербурге обсуждался более привлекательный для застройщиков механизм – поэтапное проектное финансирование. Как отметил помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин, по этой схеме деньги дольщиков со счета банка поступают девелоперу по мере завершения строительных циклов. Изначально дольщики вносят 20-30% необходимых средств. Затем, когда очередной этап стройки завершен, – еще 20-30%, и т. д. Однако предложение о поэтапном финансировании также не вошло в пакет поправок в документ.

Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Вячеслав Шибаев не увидел в законопроекте самого главного положения, которое, по его мнению, позволило бы увеличить прозрачность схем возведения новостроек. «Все здравомыслящие люди уже давно говорят о том, что необходимо на законодательном уровне закрепить обязанность застройщика вести один банковский счет для одного возводимого объекта. А не перебрасывать деньги с одной новостройки на другую, как это происходит сейчас и по цепочке создает проблемы», – отметил он.

В настоящее время документ направлен на рассмотрение в Госдуму РФ. Предполагается, что она рассмотрит законопроект до начала весны 2016 года. В свою очередь Координационный совет по развитию стройотрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО в ближайшее время намерен сформировать свой пакет поправок в 214-ФЗ и передать его в Госдуму.